İpoteka ilə bağlı BƏD XƏBƏR – Bundan sonra ev almaq…

Xalid Kərimli: “Mərkəzi Bank ehtiyat normalarını 0.5 faizdən 20 faizədək artırdı, buna görə…”
Bu ilin II rübündə Azərbaycanda ipoteka kreditləri üzrə standartlarda sərtləşmə müşahidə edilib.
Bu barədə Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) “Kreditləşmə fəaliyyətinə dair sorğu”sunda bildirilib. Məlumata görə, sərtləşmə bankların daxili resurslar hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə olub. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə standartlarda dəyişiklik olmayıb. Banklar III rübdə də daxili ipoteka ilə verilən kreditlər üzrə standartlarda sərtləşmənin davam edəcəyini gözləyir.
“II rübdə cəmi ipoteka kreditlərinə tələb azalıb. Respondentlərə görə tələbdəki azalmanın əsas səbəbi daxili ipoteka kreditləri olub. Eyni zamanda bankların İKZF hesabına verilmiş ipoteka kreditləri üzrə tələb I rübü ilə müqayisədə azalıb. Banklar növbəti rübdə də ipoteka kreditlərinə, o cümlədən daxili ipoteka kreditlərinə tələbin azalacağını proqnozlaşdırır”, – sorğuda qeyd edilib.
Bankların sorğuda qeyd etdiyi cavablara görə ipoteka kreditləri üzrə standartlara maliyyələşmənin dəyəri, digər banklarla rəqabət, daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyət, bankların kapital və likvidlik mövqeyi sərtləşdirici təsir göstərən faktorlardır.
Xatırladaq ki, bu ilin yanvar-iyul aylarında İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun xətti ilə 280,4 milyon manat kredit verilib. Bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 0,3 % çoxdur. Hesabat dövründə fondun yenidən maliyyələşdirdiyi kreditlərin məbləği isə 7% azalaraq 246,2 milyon manat olub.
Qeyd edək ki, ildən-ilə vətəndaşların ev əldə etməsində problemlər yaşanır. Nəzərə alsaq ki, Bakıda mənzil qiymətlərinin ilin əvvəlindən bu günə qədər bahalaşması bir tərəfdən, digər tərəfdən də vətəndaşlar ipoteka ilə ev almaqda çətinlik çəkirlər. Odur ki, ildən-ilə ipoteka krediti götürmək istəyənlərin sayı azalır. Əhali bunun səbəbini ipoteka kreditlərinin şərtlərinin ağır olması və hər kəsə şamil edilməməsi, eləcə də bir sıra məhdudiyyətlərin tətbiq edilməsi ilə əlaqələndirir. İpoteka kreditinin alınmasında əsas maneə yaşla bağlıdır. Belə ki, yaşı 45-50-dən yuxarı şəxslər ipoteka götürmək istəyirsə, artıq 25 illiyə yox, 15 illiyə götürə bilər. Eləcə də gəlirlə bağlı bir sıra tələblər var ki, bununla bağlı şikayətlər də çoxdur. Əgər vətəndaşın gəlirləri qeyri-rəsmidirsə, bu zaman problem yaranır. Əgər gəlirin bir hissəsi rəsmi, bir hissəsi qeyri-rəsmidirsə, qeyri-rəsmi hissə şəxsin qiymətləndirməsində iştirak etmir. İpoteka obyektinin mütləq rəsmi sənədinin olması lazımdır. Sənədsiz evlər ipoteka obyekti sayılmır. Ekspertlərə görə, bu amillər ipotekaya cəlb oluna bilən obyektlərin, evlərin sayının azalması ilə nəticələnir.
İpoteka götürənlərin sayının azalmasına bir səbəb kimi də insanların gəlirlərinin aşağı olması və mənzil bazarında qiymətlərin yüksək olması göstərilir. Bu səbəbdən də əksər vaxtlarda əhali daxili kreditlə ev almağa üstünlük verir. Bu zaman isə illik kredit faizləri yüksək olur.
Daxili ipoteka kreditləri üzrə standartların sərtləşməsi və tələbin azalması  nə ilə bağlıdır? Vətəndaşlar nə zaman normal şərtlərlə ipoteka ilə ev ala biləcəklər?

Xalid Kərimli
İqtisadçı-ekspert Xalid Kərimli mövzu ilə bağlı “Yeni Müsavat”a fikirlərini deyib: “Sərtləşmə dedikdə burada faiz dərəcəsinin artımı və əlçatanlığın azalmasından söhbət gedir. Belə ki, kredit faizlərində dəyişiklik olmayıb, əvvəlki qaydada – 8 faiz dövlət tərəfindən verilən ipoteka kreditləridir. Kommersiya, adi kreditlər 8 faiz, güzəştli kreditlər isə 4 faizdir. Hətta 0.3 faiz artım da var. Amma yenidən maliyyələşdiyi məbləğdə azalma var. Demək olar ki, şərtlər stabil qalıb. Həm verilmə həcmi, həm də şərtləri ötən il kimi eyni qalıb. Amma əsasən kommersiya kreditlərinin öz hesablarında sərtləşmə baş verib. Keçən il bu vaxt ən aktiv iştirakçı olan Beynəlxalq Bank ipoteka kreditlərini 8-9 faizə verdiyi halda bu il 10-12 faizə verir. Yəni 2 faizə qədər bu il artım var. Səbəb nədir? Baxmayaraq ki, Mərkəzi Bank faiz dərəcələrini aşağı salır, amma keçən ilin dekabr ayında məcburi ehtiyat normalarını 0.5 faizdən 20 faizədək artırdı. Yəni bankların cəlb etdiyi depozitlərə görə, eyni zamanda cari hesablardakı vəsaitlərə görə bankların Mərkəzi Bankda saxlamalı olduğu məcburi ehtiyat normasını kəskin artırdı. Əvvəllər bu demək olar ki, yox səviyyəsində idi. İndi 20 faiz artırandan sonra, misal üçün, banklar 100 manat əldə edirlərsə, onun 50 manatını Mərkəzi Banka saxlamalıdırlar. Bu bankların faiz xərclərinin artmasına gətirib çıxarıb. Bir sözlə, pulun dəyəri artıb. Bu da ipoteka kreditlərinin şərtlərinə təsir edir. Çünki bankların resurslarının həcmi azalır, ikincisi də dəyəri artır. Bu da ötürülür əhalinin üstünə, ipoteka kreditlərinin faizlərinə təsir göstərir. Əsas səbəb ondan ibarətdir. Təkcə ipoteka kreditləri yox, digər kreditlərin faiz dərəcəsində də artım var. Mərkəzi Bankın atdığı bu addımın nəticəsində pulun dəyərində artım olub, faiz dərəcələri artıb, biz bunu hiss edirik”.
Ekspert əlavə edib ki, banklar güzəşt etməməlidirlər: “Rəqabət bunu banklara məcbur etməlidir. Banklar humanitar təşkilat deyil, kommersiya qurumlarıdır. Bunu nə cəmiyyətin istəməsinə etik əsası var, nə də dövlətin bunu Mərkəzi Bankdan tələb etməsi doğrudur. Bankın marağında deyil ki, kimsə ev alsın. Bankın marağındadır ki, verdiyi pulu faizi ilə qrafik üzrə geri alsın”.
Qeyd edək ki, 2021-ci ilin yanvar-iyul aylarında İpoteka və Kredit Zəmanəti Fondunun xətti ilə müvəkkil banklar tərəfindən 3445 ailəyə 230,5 mln. manat məbləğində ipoteka krediti verilib. Verilən kreditlərin 153,6 mln. manatı adi ipoteka kreditlərinin (2040 ədəd), 76,8 mln. manatı isə güzəştli ipoteka kreditlərinin (1405 ədəd) payına düşüb. Ümumilikdə 2006-cı ildən 2021-ci ilədək fondun vəsaiti hesabına verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi məbləği 1 milyard 882 mln. manatdan çox, bu kreditlər hesabına öz yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmış ailələrin sayı isə 35112 olub. Bu kreditlərin 625 mln. manatdan çox hissəsini (12150 ədəd) güzəştli kateqoriyalara aid şəxslərə verilmiş kreditlər təşkil edir.
2022-ci ilin ötən dövründə isə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına 230,7 mln. manat məbləğində 3000-dək Azərbaycan vətəndaşına ipoteka, o cümlədən güzəştli ipoteka krediti verilib. Fondun vəsaiti hesabına verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi məbləği 2 milyard 227 mln. manatı, bu kreditlər hesabına öz yaşayış şəratini yaxşılaşdırmış ailələrin sayı isə 39 700-ü ötüb. Fondun 2022-ci ildə açıqladığı statistikaya görə, Azərbaycanda dövlət xətti ilə verilmiş ipoteka kreditlərinin 93%-i mənzillərin, 7%-i isə fərdi evlərin alınması üçün ayrılıb.
2023-cü ildə verilmiş ipoteka kreditinin orta həcmi isə 59,872 min manat təşkil edib. Kreditlər 282 ay müddətinə və illik 6,34 % dərəcəsi ilə verilib.
Bu il adi ipoteka kreditləri üzrə müraciətlərin qəbuluna fevralın 2-dən başlanılıb. 2024-cü ilin dövlət büdcəsində ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün 87,7 milyon manat nəzərdə tutulub.
Afaq MİRAYİQ,
“Yeni Müsavat”